Puedo modificar el contrato de arrendamiento y subirle la renta al inquilino, sin necesidad de firmar un nuevo contrato?

Ahora la respuesta es si, podemos firmar mediante anexo, un acuerdo con el inquilino donde se modifiquen aspectos importantes del contrato, como la renta, y mantener el resto del contrato vigente, así como la normativa aplicable será la del contrato original.

Y ello en base a la sentencia del Tribunal Supremo nº 190/2021, de 31 de marzo, que interpreta la aplicación del artículo 1204 del Código Civil a los alquileres de fincas urbanas.

Así pues, la sentencia admite que el cambio de la vivienda que se alquila y el incremento de la renta que se pactan con posterioridad afectan a las prestaciones esenciales del contrato de arrendamiento del artículo 1543 del Código Civil, pero si los contratantes no deciden extinguir el contrato primitivo no hay novación extintiva, salvo que la novación sea incompatible con dicho contrato (como lo sería el caso de un cambio de destino). Es una consecuencia de lo dispuesto en el artículo 1203 CC (sentencias del Alto Tribunal de 04-03-2006, y 261/2020, de 08-06).

​Para ello, el Tribunal requiere que se den unos requisitos:

  • El contenido del anexo manifiesta de forma inequívoca en el anexo cuando dice “ambas partes acuerdan modificar el objeto del presente contrato” refiriéndose al contrato original.
  • Interpretación de las novaciones. Si no fuera clara la intención de las partes de modificar o extinguir el contrato, dice el Tribunal Supremo que prevalece el efecto modificativo. Este criterio se corresponde con el de mayor reciprocidad de intereses propio de los contratos onerosos del artículo 1289 CC. Es decir: la prestación de una parte obedece a otra prestación de la contraparte. Resultaría chocante que el inquilino aceptara una elevación sustancial de la renta y perdiera la  duración vitalicia de su alquiler sin contraprestación del arrendador.
  • Renuncia a la prórroga forzosa. La renuncia a la prórroga forzosa por un inquilino de renta antigua debe ser, según constante y pacífica jurisprudencia, “clara, terminante e inequívoca”, lo que no sucede en este caso. Además, la renuncia de derechos debe interpretarse siempre restrictivamente (artículo 6.2 CC y sentencia del Tribunal Supremo 697/2014).

Por consiguiente, dice la sentencia del Tribunal Supremo: “la calificación más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes, según resulta de las reglas hermenéuticas y legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975”. 

Esto es muy relevante dado que cuando hay novación, el contrato de arrendamiento sigue rigiéndose por la legislación original al tiempo de su firma y no al momento de la firma del anexo, pudiendo ello afectar al plazo de vencimiento, al sistema de prórroga forzosa, etc.